Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter in erheblichen Zahlungsverzug gerät. Letzter ist in zwei Varianten gesetzlich definiert:
(1) Der Mieter befindet sich für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug.
(2) Der Mieter befindet sich für einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 08.12.2021 (VIII ZR 32/20) klargestellt, dass es bei der ersten Variante für die Erheblichkeit des Zahlungsverzugs nicht darauf ankommt, ob ein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils erheblich in Zahlungsverzug kommt, sondern dass man eine Gesamtschau dieser beiden Monate zusammen vornehmen muss. Nach Auffassung des BGH ist ein Mietrückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen insgesamt die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt.
Damit hat der BGH die zuvor gegenteilige Entscheidung des LG Berlin korrigiert. Das ist auch richtig, denn für eine vermieterfeindliche Auslegung, wie sie das LG Berlin vorgenommen hatte, bietet der Gesetzestext keine hinreichenden Anknüpfungspunkte.
Eugen Kalthoff
Rechtsanwalt
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